拆·中问·法｜公房征收补偿利益分割公益法律项目合辑之（六）

征收过程中如何处理原承租人死亡后承租人变更有关纠纷？

上海等一线城市因旧城区改造进程的加快，早期的公房集中面临拆迁的问题。基于公房征收补偿利益的驱动，加上可能存在的出租人等有关方审查不严谨等情形，原承租人死亡后，相关人员违法变更承租人或变更程序瑕疵等现象屡见不鲜。在公房征收过程中，同住人等相关人员如何进行补救以保障自身的征收补偿利益？法院又会如何处理承租人变更有关纠纷？

本文主要基于上海地方规定，并结合对上海地区法院相关判例的梳理和归纳，就原承租人死亡后承租人变更有关纠纷相关问题进行展开，分析公房征收过程中法院对该等纠纷的一般性的处理原则和裁判思路，提供常规救济路径，供读者处理类似问题作参考。

一、 原承租人死亡后承租人变更有关纠纷处理原则的主要依据

2004年9月28日实施的《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》第一条规定“公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？

答：根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。我们认为，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。

因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定”。

二、承租人资格争议常见情形

1.申请变更为承租人的申请人（为便于理解和阅读，以下简称“承租人”）伪造其他有权继续履行租赁合同的人员的签章，实际未经所有相关人员协商并一致同意，获得承租人资格；

2.承租人故意隐瞒该承租房屋处户籍在册人员（通常出现于一个租赁户下有多个户口本的情形）或其他直系亲属情况，导致其他有权继续履行租赁合同的人员未实际参与承租人变更，侵害其承租权益；

3.承租人本身不具备共同居住人身份（如不满足实际居住时间、其他住房等条件），通过虚假陈述、提供虚假材料等方法获得承租资格；

4.其他情形。

注：实践中，出租人未尽审查义务，在未核实原承租人生前共同居住人或原承租人直系亲属情况下，直接在部分有权继续履行租赁合同的人员中指定承租人，进而侵害其他相关人员的承租权益，该等类似情形亦为引发承租人资格争议的常见原因。

三、征收协议签订前承租人变更有关纠纷的处理

（一）诉讼程序方面

1.通常情况下，原承租人死亡，有权继续履行租赁合同的相关人员主张承租人违法取得承租资格或对出租人确定的承租人资格提出异议的，可以房屋租赁合同纠纷为案由提起诉讼，诉请撤销变更行为、变更行为无效、撤销承租人资格（以下统称“撤销主张”）及恢复原租赁户名等。

2.依据2004年发布的《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》中有关出租人有权基于租赁合同关系自主选择承租人且对于当事人诉请法院要求确定承租人的法院不予受理的规定，法院一般仅审理承租人是否具备承租资格，并不直接判决确定承租人；如判决撤销的，一般由出租人依法重新确定承租人。

（二）实体审查方面

1.是否具备实体方面的承租资格？

通常情况下，是否具备承租资格主要审查下述方面：是否为原承租人生前共同居住人，即是否符合有关实际居住时间、其他住房等要求；无生前共同居住人情况下，是否为原承租人配偶或直系亲属；数人有权继续履行租赁合同并无法协商一致确定承租人情况下，在出租人指定承租人的序列中是否处于顺位优先地位等。

【前述方面的具体判断规则，可参考本合辑前一专辑《原承租人死亡后如何变更承租人？》中的有关内容】

2.取得承租资格的程序是否合法？

对于实践中承租人伪造其他有权继续履行租赁合同人员的签章并取得承租人资格的高发情形，承租人是否因此程序上的瑕疵被判决撤销承租人资格，须综合案件具体情况进行判断。如经审查，该程序瑕疵并不会影响最终的实体结果，且该变更行为并未实质上侵害其他人员的合法权益的，则通常情况下法院不支持撤销。另，若被伪造签章人员此前虽对承租人伪造签章不知情，但明知承租人已变更的事实并长期未提异议的，则法院一般倾向于认为其认可承租人变更，并进而作为不支持撤销的理由。

对于其他影响实体结果的重大程序瑕疵，例如出租人未审核并通知有权继续履行租赁合同的人员参与承租人变更，侵害其承租权益的，法院一般支持撤销的主张。

（三）有关裁判及嗣后处理

经审理后判决撤销的，因原承租人已死亡且房屋已处征收过程，法院对于当事人请求恢复租赁户名的诉请一般不予支持。

另，经法院判决撤销后当事人之间几乎无继续协商确定承租人的可能，该等情形下，一般可依据《上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》第四条、上海第二中级人民法院发布的《房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点》等有关征收过程中指定公有住房承租人作为征收协议签订主体的规定，推进后续的征收进程。值得注意的是，依据前述规定，被指定为征收协议签订主体的承租人，并不因承租人身份而必然获得征收补偿利益，其是否可获得利益，仍应按照共同居住人条件进行审查认定。

（四）参考案例

1.案号：(2021)沪02民终846号

审判法院：上海市第二中级人民法院

判决时间：2021年2月2日

判决结果：马慧英于2006年申请变更租赁户名时隐瞒系争房屋内户籍登记真实情况，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则；端正公房将系争房屋租赁户名变更登记为马慧英，系未尽审核之责；端正公房向马慧英发放租赁凭证，与其建立的公房租赁关系，因损害同住人的合法权益归于无效，故王振栋、徐戴少静、王莱恩要求撤销马慧英的系争房屋公房承租人资格，本院予以支持。端正公房应恢复该房屋原租赁户名。

2.案号：(2021)沪02民终4394号

审判法院：上海市第二中级人民法院

判决时间：2021年5月19日

判决结果：一审原告郑明敏以一审被告郑孟兴伪造其签名取得承租人资格为由请求撤销出租人将租赁户名变更为郑孟兴的行为，一审法院推定郑明敏应当知道系争房屋承租人已变更且其在租赁户名变更后十余年内未主张权利，亦可视为对租赁户名变更的认可。二审法院对前述予以认同，并认为，即使当事人对变更承租人协商不一致，由出租人依据政策规定确定承租人的，郑孟兴作为原承租人之子，在同等条件下，顺序也是优先于原承租人孙女郑明敏。因此，郑孟兴变更承租人在实质上亦未侵害郑明敏的合法权益。二审维持一审有关驳回撤销诉请的判决。

四、征收协议签订后承租人变更有关纠纷的处理

（一）诉讼程序方面

在诉请分割征收补偿利益的共有纠纷或分家析产案件中，法院一般对承租人变更争议事项不作处理；该等争议一般需以房屋租赁合同纠纷为案由另行起诉处理；在房屋租赁合同纠纷案尚未审结时，原诉请分割征收利益案件中止审理。

（二）实体审查方面

在房屋租赁合同纠纷案中，基于房屋已被征收，法院一般认为，房屋上原有物权已归于消灭，权利依附之载体已经不复存在，租赁关系也随之终止，不具备设立或变更租赁关系的可能性，并向当事人释明有关房屋征收补偿利益可另行通过其他途径予以主张。故，通常情况下，就当事人提出的撤销主张，法院一般不予支持。

（三）有关处理结果

经梳理有关司法判例，在房屋已征收情况下，承租人变更有关争议的处理及影响一般最终体现在征收补偿利益分割案件的处理结果上。即，虽然通常情况下房屋租赁合同纠纷案件中不对已征收房屋租赁关系再作设立或变更，但承租人身份瑕疵等将作为征收补偿利益分割考虑的因素。

（四）参考案例

1.案号：（2020）沪0101民初13164号

审理法院：上海市黄浦区人民法院

判决时间：2020年9月22日

判决结果：张瑜三人以办理更户时相关签字及印章均系张伟俭伪造且张伟俭并非系争房屋之共同居住人为由，请求确认承租人变更行为无效。法院认为，张瑜三人要求确认讼争更户行为无效之前提系公有房屋存在并形成租赁关系，但审理期间各方当事人均确认系争房屋已于2019年被征收并已实际完成征收最终结算，鉴于权利依附之载体已经不复存在，故对于张瑜三人所提起之主张，本院依法予以驳回，张瑜三人所提出的对签字真伪进行鉴定的申请就本案而言已不具必要性。至于系争房屋征收补偿利益，张瑜三人可通过其他途径予以主张。

五、 结语

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