拆·中问·法｜公房征收补偿利益分割公益法律项目合辑之（五）

原承租人死亡后如何变更承租人？

公有居住房屋征收补偿利益分割案件中，同住人以承租人变更不合法为由不认可现承租人身份的情形屡见不鲜。实践中，房屋租赁期间承租人死亡，同住人为争夺居住利益或考虑到未来可能的征收补偿利益而提起承租人变更相关诉讼亦较为常见。

本文就二十世纪九十年代以来上海地区公房管理规定中有关公有住房承租人死亡后如何变更承租人的规定进行大致的梳理，针对哪些人享有承租权、如何确定承租人等关键问题进行展开，并就其中“共同居住人”、“其他住房”、“居住时间”等核心要素进行解析，为读者处理类似问题提供参考。

一、 公有居住房屋承租人死亡后变更承租人相关法律规定的历史沿革

经梳理目前可查询到的已公开的文件，公有居住房屋承租人死亡后如何变更承租人有关规定的沿革大致可分下述三个阶段：

1. 1990年~2000年期间，主要依据1990年8月1日实施的《上海市城镇公有房屋管理条例》第十八条、1991年2月1日实施的《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第二十八条等相关规定；

2. 2000年~2019年期间，主要依据2000年7月1日实施的《上海市房屋租赁条例》及2010年9月17日实施的《上海市房屋租赁条例(2010修正)》第四十一条、2001年6月28日实施的《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》第十二条等相关规定；

3. 2019年至今，主要依据《上海市房屋租赁条例（2010修正）》第四十一条、2019年9月30日实施的《上海市房屋管理局关于印发<关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定>的通知》第一条、第三条等相关规定。

【前述有关条文具体内容附后】

二、 总结不同时期公房管理规定中关于承租人变更的规则，其变更主要遵循下述原则：

(一) 公有居住房屋承租人死亡，其生前共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；

(二) 公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同；

【注：1990年实施的《上海市城镇公有房屋管理条例》第十八条第三款规定，无常住户口同住人或有常住户口的同住人另有房屋而居住不困难的，租赁关系自然终止，房屋由出租人收回】

(三) 可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人；协商不一致的，由出租人按照法定顺序确定承租人。

三、 原承租人死亡后如何确定承租人？

(一) 判断原承租人生前是否有共同居住人（同住人）

1. 依据相关规定，在承租房屋处有本市户口的人员是否具备承租资格，首先需判断是否满足共同居住人的条件。

不同时期有关规定中对共同居住人的界定有所区别，例如：

1）1991年实施的《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第二十八条第一款规定“同住人”需同时符合下列条件：有本处常住户口且实际居住的，他处无住房或他处虽有住房但居住有困难的；

2）2001年6月28日实施的《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》第十二条规定“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制”；

3）2019年9月30日实施的《上海市房屋管理局关于印发<关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定>的通知》第一条规定“……本规定所称的‘共同居住人’，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制”。

【注：2000年实施的《上海市房屋租赁条例》第四十一条将1990年实施的《上海市城镇公有房屋管理条例》中规定的“同住人”概念更改为“共同居住人”并一直延续至今】

2. “共同居住人”关键要素之一：“其他住房”

2019年9月30日实施的《上海市房屋管理局关于印发<关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定>的通知》第一条“公房变更租赁户名的条件”中规定“本规定所称的‘其他住房’，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被征收（拆迁）后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。‘居住困难’，是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难”。

对2019年之前的“其他住房”的理解，我们认为，基于承租人变更相关规定的历史沿革并结合相关司法实践，通常情况下，2019年之前的“他处住房”亦应主要指向福利性质的房屋。

3. “共同居住人”关键要素之二：实际居住时间

依据1991年实施的《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》及上海市房产管理局关于印发《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》的通知中规定，同住人需满足实际居住三年以上（除特殊情况外）。

依据2001年实施的《上海市房屋租赁条例》及相关意见的规定，共同居住人需满足在承租人死亡时在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）。

2019年9月30日实施的《上海市房屋管理局关于印发<关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定>的通知》第一条“公房变更租赁户名的条件”中规定，因承租人死亡变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点，即共同居住人需满足在承租人死亡时已持续稳定居住于房屋一年以上的条件。

(二) 在承租房屋处有本市户口且满足共同居住人条件有多人且无法协商确定承租人时，出租人如何确定承租人？

1. 依据相关规定，出租人从在承租房屋处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人的顺序为：1.原承租人的配偶；2.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；3.原承租人的父母；4.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

【注：1991年实施的《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》中规定的顺位为：原承租人配偶、原承租人的父母、原承租人的子女（按长幼有序）、其他同住人（以居住时间长短为序）】

2. 对前述“他处住房”、“居住时间”的理解

基于对相关条文整体上的理解，并结合有关司法判例，我们认为，一般情形下，该处的“他处住房”应可作与共同居住人的“其他住房”类似的理解；该处的“居住时间”应作有别于共同居住人的实际居住时间的理解，应综合考虑申请变更承租人之前的实际居住情况，而并不限定于承租人死亡前。

(三) 原承租人生前无共同居住人情况下如何变更承租人？

依据2000年实施的《上海市房屋租赁条例》及相关意见，承租人死亡，其生前的共同居住人在本处无本市常住户口或其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同，协商不一致的，出租人应按下列顺序确定承租人：1.原承租人的配偶；2.原承租人的子女（按他处住房情况）；3.原承租人的父母；4.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

另，1990年实施的《上海市城镇公有房屋管理条例》规定，无常住户口同住人或有常住户口的同住人另有房屋而居住不困难的，租赁关系自然终止，房屋由出租人收回。故，该规定失效前（即2000年《上海市房屋租赁条例》实施之前），原承租人生前无共同居住人的，通常情况下，承租房屋将由出租人收回。

(四) 参考案例

1.案号：(2022)沪0101民初1676号

审理法院：上海市黄浦区人民法院

判决时间：2022年6月20日

判决结果：原告未在系争房屋内实际居住过，不符合系争房屋共同居住人条件，且被告作为原承租人的女儿在顺位上优先于原告，故第三人确定被告为系争房屋承租人于法有据，故不支持原告要求判令系争房屋承租人变更为被告的行为无效的诉讼请求。

2.案号：(2022）沪02民终1054号

审理法院：上海市第二中级人民法院

判决时间：2022年7月31日

判决结果：唐睿与刘光涛均系户籍在册人员，且属于同一顺位；在是否享受过分房福利、动迁或征收利益方面，唐睿与刘光涛也无不同。因刘光涛实际居住使用系争房屋，而唐睿成年后并未实际居住，故端正公司根据公房管理的相关规定将系争房屋租赁户名指定变更为刘光涛，并无不妥，因此，不支持唐睿要求撤销端正公司将系争房屋公房承租人变更为刘光涛之行为并将租赁户名恢复原登记状态的诉请。

四、 结语

本文内容以及中问律师事务所“今日头条”号、官网发布的其他文章或视频内容，仅作初步探讨交流之用，可能因撰稿人个人认识存在相关争议或差错，或者存在撰稿与发布或阅读的时间差等问题，故不构成现时有效的专业法律意见、建议或决策依据。具体到个案，应根据个案实际情况进行专业研判，并征询专业律师进行处理。

附部分主要法律规定：

1. 19900801【20000701失效】上海市城镇公有房屋管理条例

　 第十八条　公有非居住房屋租赁合同期满，承租人如需继续使用，应在合同期满三个月前向出租人提出书面申请，可续订租赁合同。

　　在租赁期内，因国家需要调整公有房屋使用的，应报经市人民政府批准，并对承租人妥善安置，承租人不得借故拒迁。

　　公有居住房屋的承租人死亡，原住处无常住户口同住人，或有常住户口的同住人另有房屋而居住不困难的，租赁关系自然终止，房屋由出租人收回；原住处有常住户口而他处无住房的同住人，可申请更改户名。

2. 19910201【20010109失效】上海市城镇公有房屋管理条例实施细则

　 第二十八条　居住房屋承租人死亡，同时符合下列条件的同住人应在六个月内向出租人申请更改承租户名，出租人应予同意：
　　（一）有本处常住户口且实际居住的；
　　（二）他处无住房或他处虽有住房但居住有困难的。
　　申请更改承租户名的同住人应订立书面协议，确定承租人户名。同住人协商不成或逾期不申请更改租赁户名的，出租人可按下列顺序确定承租户名：
　　（一）原承租人的配偶；
　　（二）原承租人的父母；
　　（三）原承租人的子女（按长幼为序）；
　　（四）其他同住人（以居住时间长短为序）。
　　新承租人必须履行原承租人缴纳房租和偿付原承租人欠租的义务。

　　第二十九条　有常住户口的公有居住房屋同住人因单位分配住房等原因要求更改承租户名的，由承租人和同住人订立书面协议，经分房单位证明后，向出租人提出申请；出租人应予同意。
　　承租人户口迁离本市，符合第二十八条第一款的同住人可申请更改承租户名；同住人有多人的，应订立书面协议，确定承租人户名；出租人应予同意。
　　承租人在外地就业，户口仍在本处的，符合第二十八条第一款的同住人要求更改承租户名，须经承租人同意，订立书面协议；出租人应予同意。

3. 19910529【20020321失效】上海市房产管理局关于印发《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》的通知

七、关于“同住人”问题

本细则中的“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。

单位增配房屋时，租赁户名应该立实际使用人。

在房屋调配时，调配单中已明确户口迁出而未迁出的，不作同住人。如应迁出的户口是原房承租人的，须同时办理更改原房租赁户名手续。

4. 20000701【20100917修改失效】上海市房屋租赁条例

　　第四十一条　房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

　　（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。

　　（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

　　（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。

　　（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。

　　前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

　　租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

5. 20010628【生效】上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)
　　十二、公有居住房屋承租户名的变更
　　《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
　　承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
　　（一）原承租人的配偶；
　　（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
　　（三）原承租人的父母；
　　（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
　　承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
　　承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：
　　（一）原承租人的配偶；
　　（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
　　（三）原承租人的父母；
　　（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
　　承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。

6. 20100917【修正生效】上海市房屋租赁条例(2010修正)

　　第四十条　公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

　　公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。

　　租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。

　　第四十一条　房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

　　（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。

　　（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

　　（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。

　　（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。

　　前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

　　租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

7. 20190930【生效】上海市房屋管理局关于印发《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的通知

　一、公房变更租赁户名的条件
　　公房变更租赁户名应当符合下列条件：
　　（一）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
　　（二）承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
　　（三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
　　（四）承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。
　　按照前款第（一）项变更租赁户名后，在五年内不得再依该规定变更租赁户名。按照前款第（一）项、第（二）项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点；按照前款第（三）项、第（四）项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点。
　　本规定所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。
　　本规定所称的“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被征收（拆迁）后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难。
　　公房承租人有以下情形之一的，不得变更租赁户名：
　　（一）欠租未缴清的；
　　（二）违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；
　　（三）擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；
　　（四）因违法使用公房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的；
　　（五）按照本条第一款第（一）项变更租赁户名，承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的；
　　（六）法律、法规和规范性文件规定的其他情形。

　　三、变更（分列）租赁户名的程序

　（三）办理
　　1、变更租赁户名
　　出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定且当事人协商一致的，应当在受理之日起15日内完成变更租赁户名审核手续，并按规定流程发放《租用居住公房凭证》；经审核不符合条件的，应当在7日内出具不予办理的书面意见。
　　出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定但当事人协商不一致的，应当在30日内按照下列情形书面确定承租人：
　（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：
　　a.原承租人的配偶；
　　b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
　　c.原承租人的父母；
　　d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
　　（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：
　　a.原承租人的配偶；
　　b.原承租人的子女（按他处住房情况）；
　　c.原承租人的父母；
　　d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）
　　出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。

8. 20210101【生效】民法典

　 第七百三十二条　承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。