业·中问·法｜住宅物业管理权益行使与保障法律项目合辑之（五）

如何更换物业服务企业？

依据《民法典》的有关规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。由此，一般情形下，业主行使解聘和选聘物业服务企业相关的物业管理权利应当遵循怎样的法定程序？实践中，业主对该问题的关注往往源自于在更换物业服务企业的实际操作过程中遭遇障碍,例如业主委员会不作为、业主委员会无法正常运作等无法召集业主大会作出更换物业服务业企业相关的决议等，该等情形下又该如何更换物业服务企业？

在本合辑此前推出的业主委员会的组建等相关专辑基础上，本专辑主要结合上海地方相关规定，针对住宅小区更换物业服务企业的法定程序进行展开，并进一步就业主委员会无法正常运作等疑难情形下如何更换物业服务企业作要点阐释，以期为广大业主对类似情形的处理提供参考。

一、 常规情形下如何更换物业服务企业？

（一） 主要法律依据

1. 《民法典》第九百四十六条规定“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”；

2. 依据《民法典》第二百七十八条等有关规定，选聘和解聘物业服务企业属需业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（二） 有关更换物业服务企业的法定程序

在住宅小区已成立业主委员会且业主委员会正常运作的情形下，业主可依照《民法典》、《物业管理条例（2018修订）》、《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》等有关法律法规规定的法定程序解聘和选聘物业服务企业，并提请注意下述方面要点：

1. 依据前述《民法典》第二百七十八条等规定的法定程序和议事规则，业主委员会召集业主大会表决决定解聘和选聘物业服务企业；

2. 依据《物业管理条例（2018修订）》、《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》、《上海市物业管理招投标管理办法》等有关规定，通常情形下，业主大会应当采用公开招标方式进行物业服务企业的选聘（符合一定情形可采用协议方式选聘的除外），选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案，并经业主大会会议表决通过。

（三） 物业服务期限是否届满对解聘物业服务企业的处理要点

1. 物业服务期限届满情形下解聘物业服务企业

依据《民法典》第九百四十八条有关“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”的规定，物业服务期限届满后业主未作出续聘决定但物业服务企业继续提供物业服务的，业主享有随时解除物业服务合同的任意解除权。

2. 物业服务期限未届满情形下解聘物业服务企业

依据《民法典》第九百四十六条的规定，业主对未到期的物业服务合同享有单方解除权，但除不可归责于自身事由外，业主应当赔偿物业服务企业因解除合同给物业服务企业造成的损失；如存在物业服务企业未依法依约履行物业服务合同甚至发生根本违约情形的，则业主应可依据《民法典》合同编的有关规定，通过行使约定解除权或法定解除权解除物业服务合同。

二、 特殊情形下如何更换物业服务企业？

（一） 未成立业主大会及业主委员会的情形

1. 依据《物业管理条例（2018修订）》第十条等相关规定，一个物业管理区域仅只有一位业主的，该业主有权自行确定或解聘物业服务企业；业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，则由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，由业主共同决定解聘和选聘物业服务企业；

2. 依据《物业管理条例（2018）修订》第二十四条、《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第十三、第四十条、《上海市物业管理招投标管理办法》第六条等相关规定，当一个物业管理区域尚未达到成立业主大会条件并仍处于前期物业管理期间的，符合有关情形、确需变更物业服务企业的，由建设单位按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业； 

3. 通常情况下，除前述情形外，在符合成立业主大会条件时，应先成立业主大会并选举产生业主委员会，再按照法定程序选聘物业服务企业；完成选聘相关工作后，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，合同生效时前期物业服务合同终止。

（二） 业主委员会不作为的情形

如遇业主委员会不依法召开业主大会就解聘和选聘物业服务企业事项作出决议等业主委员会不作为情形，可依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条“……业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开”、《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第二十五条“……业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开；逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议”等有关规定，由有关机关督促业主委员会限期召开业主大会，或逾期不召开的可应业主要求组织召开业主大会会议作出更换物业服务企业相关决议。

（三） 业主委员会无法正常运作情形

依据《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第三十二条有关“……业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议；业主大会应当启动提前换届改选程序：（一）业主委员会委员人数不足半数的；（二）业主委员会连续六个月未开展工作的；（三）业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的；（四）因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会”的规定，如遇业主委员会出现前述无法正常运作情形并导致更换物业服务企业的有关法定程序无法推进的，通常情况下应当启动换届改选程序，并由选举产生的新一届业主委员会召集业主大会会议就更换物业服务企业事项作出相关决议并推进后续的有关程序。

（四） 业主委员会无法正常运作之疑难情形——经换届改选仍未能选举产生新一届业主委员会

1. 相关法律依据

1) 《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”；

2) 《上海市居民委员会工作条例(2020修正)》第二十条规定“……因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责……”。

2. 对于住宅小区业主委员会经换届改选，仍因种种原因一直未能选举产生新一届业主委员会，进而导致不能召集业主大会作出更换物业服务企业相关决议的困境，基于对前述规定的理解，并结合有关司法判例，我们认为，可考虑通过居民委员会组织业主讨论决策或代行业主委员会职责组织召开业主大会的途径，依法作出更换物业服务企业的有关决议并推进后续的有关程序。

三、 结语

本文仅就住宅小区更换物业服务企业的法律程序作一概要性、原则性的要点阐述，仅供广大读者对类似问题的处理作参考，具体到个案，应结合实际情况进行具体分析，建议必要时向法律专业人员寻求有针对性的专业法律意见。

中问｜志愿者项目｜住宅物业管理权益行使与保障法律项目合辑

住宅物业管理权益的法律事务牵涉不动产投资、立项规划、工程建设、项目融资、房地产交易、物业管理以及政府行政介入等领域，并涵盖专项法律顾问、争议处理以及行政争议等法律服务领域。

中问将利用其综合性业务特长，在本主题系列中，从住宅物业管理权限所涉及的各权利义务主体的各自不同角度，详细提请各类当事人主体关注自身权益的实际内容与应履行的法律义务，关注行使权利应遵循的法律程序，熟悉法律框架下可运用的各类权益保护策略，充分实现自身的物业管理相关权益。