业·中问·法｜住宅小区车位资产权益争夺战合辑（四）

——利益相关方之业主委员会任期届满如何进行换届改选？

随着城市小区停车难问题的日益凸显，小区车位资产利益相关方的矛盾亦日渐加剧，这其中涉及到建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会等主体。实践中，物业服务企业未依法依约履行车位管理等义务导致小区业主利益受损的情形频繁发生，而此时若恰逢业主委员会因各种原因处于瘫痪状态而无法履行监督职责或无法召集业主大会作出解聘物业服务企业等有关决议，无疑会造成该等情形雪上加霜。其中，业主委员会任期届满历经数年未能及时换届改选致使业主委员会长期处于瘫痪状态的情形屡见不鲜，从而使得小区车位资产管理不能得到有效的监督进而导致业主（其中包括保留部分物业资产的建设单位）利益受损。

鉴于前述情形在上海等一线城市较为典型，故本文主要结合上海地方相关规定，针对前述中有关业主委员会任期届满未能及时换届改选相关问题进行展开，并对该等情形下应如何启动换届改选以及后续的换届程序予以分析，以期为广大业主对类似情形的处理提供参考。

一、业主委员会基本制度

（一）业主委员会职责

1．2009年12月1日生效实施的《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督”；

第四条规定“……业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”;

第三十五条规定“业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责”。

（二）业主委员会委员的组成与任期

1. 2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十条规定“……业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年”。

（三）业主委员会委员资格

1. 2009年12月1日生效实施的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一） 具有完全民事行为能力；（二） 遵守国家有关法律、法规；（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁;（五） 具有一定的组织能力；（六） 具备必要的工作时间”; 

第四十三条规定“有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形”。

2. 2018年3月19日修订生效的《物业管理条例（2018修订）》第十六条规定“……业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。……”。

3. 2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十条规定“……　业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。……”；

第三十一条规定“业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理：（一）已不再是本物业管理区域内业主的；（二）以书面形式向业主委员会提出辞职的；（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的；（四）拒不召集业主委员会会议的；（五）一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的；（六）违反书面承诺的。属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止；属于前款第四项至第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告”。

二、业主委员会换届选举组织工作相关义务主体

1. 2009年12月1日生效实施的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作”；

2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第五条规定“……乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；……”；

2020年5月15日修正生效的《上海市居民委员会工作条例(2020修正)》第二十条规定“居民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府、房屋行政管理部门做好业主委员会组建和换届选举的组织工作，指导业主委员会建立健全日常运作的工作制度”；

2020年12月25日生效实施的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第二条第（五）项规定“街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关”。

2. 依据前述规定，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应负责指导监督业主委员会的换届选举，居委会依法协助开展换届选举的组织工作。

三、业主委员会任期届满的换届选举程序的启动

1. 2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十八条规定“业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会”。

2. 基于前述，对于业主委员会任期届满未能及时换届选举的，乡、镇人民政府或者街道办事处可启动组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

四、业主委员会任期届满换届选举基本程序

（一）成立换届改选小组

1. 小组成员构成

（1）2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十八条规定“换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任”。

（2）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第六条“业主大会筹备组、换届改选小组中各方代表的产生”中提及“筹备组中的建设单位代表为1人，乡、镇人民政府或街道办事处代表为1-2人，物业项目所在地居民委员会或者村民委员会代表人数一般为1人，但一个物业管理区域有多个居民委员会或者村民委员会的，各居民委员会或者村民委员会可以有1名代表。……换届改选小组中各方代表的人数要求及产生方式与筹备组相同，但建设单位代表不参加换届改选小组。……”。

2. 业主代表的产生及资格要求

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第六条“业主大会筹备组、换届改选小组中各方代表的产生”中提及“……业主代表可通过业主推荐、自荐或者居民区党组织、居民委员会或者村民委员会召开座谈会推荐等方式产生，具体方式由乡、镇人民政府或街道办事处确定，并在物业管理区域内予以公告……”。

(2) 2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十八条提及“业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定”,即，业主代表应符合业主委员会委员资格的相关规定（该等规定具体参见本文第一部分相关内容）。

3. 换届改选小组成员名单的公告

2011年10月24日实施的《上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局关于印发<加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定>的通知》第十二条规定“换届改选小组应当自成立之日起7日内，由乡、镇人民政府或者街道办事处和区、县住房保障房屋管理部门将成员名单在物业管理区域内公告。业主对换届改选小组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决”。

（二）产生业主委员会委员候选人

1. 确定业主委员会委员的分布、构成及人数

2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“筹备组、换届改选小组应当根据物业管理区域规模及建筑物区分所有权的比例，综合考虑政治面貌、在居民委员会或者村民委员会任职情况、年龄、专业背景、居住区域等因素基础上，确定业主委员会委员的分布和构成比例；筹备组还应当同时合理确定业主委员会委员的人数”。

2. 候选人产生方式

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“……业主委员会委员候选人由筹备组、换届改选小组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生，具体产生方式由筹备组、换届改选小组确定；居民区党组织可以推荐符合条件的居民区‘两委’委员、党员骨干、团青骨干、楼组长、群众活动团队负责人等，提交筹备组、换届改选小组讨论。……”。

（2）2020年12月25日实施的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第二条第（五）项规定“……鼓励‘两代表一委员’参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。……”。

3. 审核候选人资格

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“……筹备组和换届改选小组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或街道办事处。街镇党(工)委应当统筹建立居民区党组织、房管机构、信访、城管执法、市场监管、公安等部门共同参与的审核把关机制。……”。

（2）候选人应符合业主委员会委员资格相关规定（该等规定具体参见本文第一部分相关内容）。

4. 公示候选人基本信息

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“……业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组、换届改选小组应当将候选人的姓名、性别、年龄、政治面貌、职业等基本情况在物业管理区域内予以公示、公告”。

（三）召开业主大会选举业主委员会

1. 组织召开业主大会

2011年10月24日实施的《上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局关于印发<加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定>的通知》第十二条规定“……换届改选小组应当在成立之日起90日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。……”。

2. 选举业主委员会

《民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

3. 业主委员会主任、副主任的产生

2011年10月24日实施的《上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局关于印发<加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定>的通知》第八条规定“业主委员会委员产生后的7日内，由居（村）民委员会组织业主委员会委员召开会议，选举产生业主委员会主任、副主任，并在3日内在物业管理区域内公告”。

（四）换届备案手续与物品移交

2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十九条规定“业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管机构保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管机构应当及时提供。新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管机构在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助”。

五、注意事项

1. 换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间的禁止决议事项

2021年1月1日修正生效的《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十八条规定“……自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（一）选聘、解聘物业服务企业；（二）调整物业收费标准；（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；（四）其他重大事项”。

2. 业主委员会不能及时换届改选的处理

（1）2009年12月1日生效实施的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。

（2）2020年5月15日修正生效的《上海市居民委员会工作条例(2020修正)》第二十条规定“……因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作。……符合条件的居民委员会成员可以经合法程序担任业主委员会成员。”

3. 换届改选小组不依法履职的处理

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第六条规定“……业主代表不依法履行职责，且经乡、镇人民政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，乡、镇人民政府或街道办事处可组织业主重新推荐产生业主代表”。

（2）2009年11月16日实施的《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》第四条第（二）项规定“……业主委员会筹备组或换届改选小组不依法履行职责，经街道办事处（乡镇政府）、房屋管理部门责令其限期改正后仍未履行的，居民委员会可以牵头组织业主重新组建筹备组或者换届改选小组”。