业·中问·法｜住宅物业管理权益行使与保障法律项目合辑之（四）

——物业使用禁止性行为之疑难认定解析

继本合辑前一专辑对物业使用禁止性行为常见情形的常规性认定分析，本专辑将对部分疑难情形作进一步的剖析。在此基础上，结合司法判例，试图解析深层次的认定规则，以及提出部分引人思考的法律问题，以期助益于业主使用物业相关行为能得到公正的评价，并维护业主基于对小区共有部分的共有和共同管理权而享有的业主委员会委员的被选举权。

一、疑难情形之一：更换入户门门框色调

（一）入户门门框，专有部分还是共有部分？

依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条有关“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，我们认为，因入户门门框一般扣于墙体上，功能上主要为配套入户门并作为整体入户门的一部分而存在，在性质上属于业主为实现对住宅专有部分特定使用功能而无偿利用专有部分相对应的外墙等共有部分，因此入户门框所依附的墙体属于业主可以利用的共有部分，入户门门框与入户门作为一个整体属于业主可行使专有权的一部分。

（二）改变入户门门框色调是否认定为物业使用禁止性行为？

第一步：判断是否属于法律规定的禁止性行为

《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第五十六条规定“业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；……（九）法律、法规和规章禁止的其他行为”；《关于进一步贯彻实施＜上海市住宅物业管理规定＞的若干意见》规定“有下列行为之一的，属于《上海市住宅物业管理规定》第五十六条规定的‘破坏房屋外貌’的行为：（一）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调；（二）擅自在非承重的外墙上开门、窗的”。

基于前述规定，我们认为，变更入户门门框色调是否涉法律规定的物业使用禁止性行为，视入户门门框是否处于房屋外立面而有所区别。通常情况下，大多数入户门处于房屋建筑物内部，一般理解该入户门门框不应属于房屋外立面范围。但实践中亦存在入户门并不处于房屋建筑物内部的情形，其门框可能被认为属于房屋外立面的一部分，该行为可能涉及破坏房屋外貌的物业使用禁止性行为。

第二步：判断是否违反（临时）管理规约的约定。

通常情况下，若变更入户门门框色调不涉及法律规定的物业使用禁止性行为，但若（临时）管理规约将此列为物业使用禁止性行为，则业主的该行为因违反（临时）管理规约而将被认定为物业使用禁止性行为。

（三）有关（临时）管理规约对该行为作出限制引发的法律思考

若（临时）管理规约将该行为列为物业使用禁止性规定，并据此认定业主不具备业主委员会委员资格，我们认为，该等约定可能存在下述方面的问题：

1.可能涉及过分限制业主合理利用共有部分及对专有部分的使用权

就该行为的影响后果而言，一则不危及建筑物安全，二则即使例外情况下可能影响房屋外貌进而可能给小区整体形象和美观带来一定的影响，但是否确会给其他业主合法权益造成实质性侵害存疑。因此，若（临时）管理规约对于入户门门框色调更换作出限制，是否涉嫌过分限制业主合理利用共有部分以及对专有部分的使用权？这样的约定是否欠合理？

2.可能涉及侵害业主的被选举权以及对共有部分的管理权

 依据《民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、、《物业管理条例》第六条“……业主在物业管理活动中，享有下列权利……(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权……”等相关规定，业主基于对小区共有部分的共有和共同管理权而享有业主委员会委员的被选举权，业主若因改变入户门门框色调的行为违反（临时）管理规约进而丧失业主委员会委员的被选举权，该等约定是否涉及侵害业主的被选举权以及业主对共有部分的管理权？

二、疑难情形之二：封闭阳台（此处指已筑顶的阳台）

（一）有关阳台的权属及使用限制

依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条有关建筑区划内专有部分的规定，通常情形下，阳台在构造上、利用上具有独立性，并能够登记成为业主所有权的客体，故其一般属于专有部分。由此，对阳台的使用应当符合《民法典》第二百七十二条有关“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定。

（二）封闭阳台行为是否应认定为物业使用禁止性行为？

第一步：判断是否属于法定的物业使用禁止性行为

依据《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》、《关于进一步贯彻实施＜上海市住宅物业管理规定＞的若干意见》等相关法律法规对物业使用禁止性行为的规定，对于封闭阳台行为的评价，我们认为：

（1）《关于进一步贯彻实施＜上海市住宅物业管理规定＞的若干意见》中对“违法搭建建筑物、构筑物”的解释为“包括在天井、庭园、平台、晒台、露台、屋顶、道路或者其他场地违法搭建的建筑物、构筑物”，但未明确“其他场地”包括阳台，故不认为该行为为违法搭建；

（2）《关于进一步贯彻实施＜上海市住宅物业管理规定＞的若干意见》中规定下列行为属于“破坏房屋外貌”：擅自改变房屋原始设计外立面及其色调；擅自在非承重的外墙上开门、窗的。

就封闭阳台是否属于破坏房屋外貌的行为，司法实践存在不同声音。如（2001）沪一中行终字第101号案例中，原审法院认为，长宁房地局认定行为人阳台封闭的行为破坏了房屋外貌并对行为人的处罚决定符合法律规定，但二审法院认为，行为人封闭阳台对房屋外貌确有影响，但尚未构成对房屋外貌的破坏。另，有判例显示，判断封闭阳台对房屋外貌的影响程度需综合是否以阳台原有色调封闭阳台等因素进行综合考虑。

第二步：基于该行为是否属于法定的禁止性行为存在争议，继而判断是否违反（临时）管理规约的约定。

若（临时）管理规约将此列为物业使用禁止性行为，则业主的该行为因违反（临时）管理规约被认定为物业使用禁止性行为；若（临时）管理规约未对此作出约定，则该行为不涉及（临时）管理规约约定的物业使用禁止性行为。

经梳理相关案例，小区（临时）管理规约将封闭阳台列为物业使用禁止性行为的情形较为常见，在此情形下，法院一般以该行为违反（临时）管理规约为由认定该行为为物业使用禁止性行为。

另，基于《民法典》第二百七十二条有关业主行使专有部分的使用权“不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，即使（临时）管理规约未约定该行为为物业使用禁止性行为，但基于封闭阳台属于业主对专有部分的使用，在该行为损害其他业主的合法权益的情形下仍将可能被认定为物业使用禁止性行为（该情形通常出现在其他业主提起的相邻权纠纷案型中）

（三）其他注意事项

1.即使违反有关封闭阳台的禁止性规定或约定，评价该行为仍须考虑是否为保护其他优先权益而为之。例如，（2016）沪01民终13796号判例中提及“一审法院认为，综合涉案房屋阳台及朱锦华、丁蓉家中两名幼童的实际情况，没有安全保护装置的阳台对于缺乏安全意识和判断又充满好奇心的儿童，确实存在一定的安全隐患，……朱锦华、丁蓉保护儿童健康权的居住利益，比小区的临时管理规约、建筑物和小区整体美观等利益更为重大，应优先得到保护。因此，基于朱锦华、丁蓉的实际情况，对仁恒物业公司要求朱锦华、丁蓉拆除涉案房屋被其封闭的朝南景观阳台门框以及玻璃、将房屋恢复原状的诉讼请求，就本案而言，难以支持”。

2．《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十条的规定“……业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。……”中明确“且未改正的”，故，即使违反封闭阳台相关的禁止性规定，仍需满足“且未改正”之条件，方能认定业主不具备业主委员会委员资格。

三、结语

本文观点仅为一般性意见，不作为处理具体案件的法律意见。另，本文部分内容仅提供思考问题的角度，未能给出最终答案，希望对读者有所启发。

附相关法律规定：

1. 20210101【生效】《民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。……。

2. 20210101【生效】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》

第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

3. 20180319【生效】物业管理条例(2018修订)

第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

4. 20210101【生效】上海市住宅物业管理规定(2020修正)

第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第二十条  ……业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。……。

第五十六条 业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

5. 20210518【生效】上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局关于印发《关于进一步贯彻实施＜上海市住宅物业管理规定＞的若干意见》的通知

“二十、物业使用及装饰装修禁止性行为”

业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业，禁止《规定》第五十六条规定的损害公共利益及他人利益的行为。

有下列情形之一的，属于《规定》第五十六条规定的“损坏房屋承重结构"的行为：

（一）擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件；

（二）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（三）拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的。

房屋原始设计承重构件以房屋竣工图标示的位置为准；图纸没有标明或者标示不详细的，由房屋检测单位出具证明文件。

有下列情形之一的，属于《规定》第五十六条规定的“违法搭建建筑物、构筑物"的行为：

（一）未依法取得建设工程规划许可证，擅自搭建建筑物、构筑物；

（二）未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定搭建建筑物、构筑物；

（三）其他违法搭建建设工程的行为。

违法搭建的建筑物、构筑物包括在天井、庭园、平台、晒台、露台、屋顶、道路或者其他场地违法搭建的建筑物、构筑物，擅自开挖地坪以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。违法搭建的建筑物、构筑物的物理状态依附于房屋或者位于房屋自用土地范围内的，该房屋为附有违法建筑房屋。

有下列行为之一的，属于《规定》第五十六条规定的“破坏房屋外貌"的行为：

（一）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调；

（二）擅自在非承重的外墙上开门、窗的。

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