业·中问·法｜住宅物业管理权益行使与保障法律项目合辑之（三）

——物业使用常见禁止性行为的常规认定及法律责任

依据相关规定，住宅小区业主的物业使用与房屋装饰装修行为应遵循城乡规划、物业管理等方面的规定以及小区管理规约的约定，按照房屋安全使用规定使用物业。业主存在违法使用物业行为的，将承担相应的民事责任和行政责任；并且，依据《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》的相关规定，业主存在相关违法使用物业情形且未改正的，不得担任业主委员会，因该情形对业主委员会委员资格的限定，这也成为部分小区的业主委员会未能及时换届改选并长期不能正常运作的重要原因之一。

实践中，物业使用禁止性行为的常见情形有损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物构筑物、破坏房屋外貌等，且该等情形亦涉及对业主委员会委员资格的限定。由此，本专辑主要围绕前述常见情形展开，对该等禁止性行为的常规性事实认定的规则进行梳理，并分析该等行为的法律后果，以期为广大业主合法合规使用物业及维护自身相关合法权益提供参考。

一、 常见禁止性行为的常规性认定

《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第五十六条规定“业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；……”。对于该条规定中的相关禁止性行为，2021年5月18日生效实施的《关于进一步贯彻实施＜上海市住宅物业管理规定＞的若干意见》进一步明确如下：

（一） 损坏房屋承重结构行为的认定

1. 有下列情形之一的，属于《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第五十六条规定的“损坏房屋承重结构"的行为：（一）擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件；（二）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；（三）拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的。

房屋原始设计承重构件以房屋竣工图标示的位置为准；图纸没有标明或者标示不详细的，由房屋检测单位出具证明文件。

2. 另，《住宅室内装饰装修管理办法(2011修正)》第五条中提及“本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等”。

（二） 违法搭建建筑物、构筑物行为的认定

有下列情形之一的，属于《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第五十六条规定的“违法搭建建筑物、构筑物”的行为：（一）未依法取得建设工程规划许可证，擅自搭建建筑物、构筑物；（二）未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定搭建建筑物、构筑物；（三）其他违法搭建建设工程的行为。

违法搭建的建筑物、构筑物包括在天井、庭园、平台、晒台、露台、屋顶、道路或者其他场地违法搭建的建筑物、构筑物，擅自开挖地坪以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。违法搭建的建筑物、构筑物的物理状态依附于房屋或者位于房屋自用土地范围内的，该房屋为附有违法建筑房屋。

（三） 破坏房屋外貌行为的认定

有下列行为之一的，属于《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第五十六条规定的“破坏房屋外貌"的行为：（一）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调；（二）擅自在非承重的外墙上开门、窗的。

二、 常见禁止性行为的认定主体

（一） 损坏房屋承重结构

依据《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》、2009年7月1日生效实施的《上海市住房保障和房屋管理局关于损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知》等相关法律法规的规定，区县房屋管理部门对损坏房屋承重结构行为应及时作出认定，并作出相应的处理。

（二） 违法搭建建筑物、构筑物

依据2021年11月1日生效实施的《上海市城市管理综合行政执法条例实施办法》第六条的规定，对擅自搭建建筑物、构筑物的违法行为，由城管执法部门和街道办事处、乡镇人民政府依据城乡规划和物业管理方面法律、法规和规章的规定实施行政处罚，但当事人取得下列文书之一的，由规划资源行政管理部门依法进行管理：（一）《建设项目选址意见书》；（二）《建设工程规划设计要求通知单》；（三）《建设用地规划许可证》；（四）《建设工程设计方案审核意见》。

（三） 破坏房屋外貌

2021年8月1日生效实施的《上海市城市管理综合行政执法条例》第十一条规定“市和区城管执法部门以及街道办事处、乡镇人民政府实施城市管理综合行政执法的范围包括：……（八）依据城乡规划和物业管理方面的法律、法规和规章的规定，按照市人民政府确定的职责分工，对擅自搭建建筑物、构筑物的违法行为和物业管理区域内破坏房屋外貌的违法行为实施行政处罚。……”。

三、 禁止性行为相关的法律责任

（一） 民事责任

禁止性行为损害他人合法权益的，业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；利益受损的相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼,行为人的禁止性行为造成损失的，依法承担赔偿责任。

（二） 行政责任

1. 损坏房屋承重结构的行为

（1）责令改正+恢复原状+（罚款）

《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第八十三条规定“损坏房屋承重结构的，由区房屋行政管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款”。

（2）违法信息纳入本市公共信用信息服务平台

2015年4月24日发布的《上海市住房保障和房屋管理局、上海市征信管理办公室关于推进本市住宅物业使用领域信用信息管理工作若干问题的通知》第二条规定“业主、使用人、转租人在本市住宅物业管理区域内存在以下违法违规行为，房管部门送达《责令限期改正通知书》后，业主、使用人、转租人在规定期限内未整改的，房管部门应当向上海市公共信用信息服务平台（以下简称市信用平台）提供违法违规行为的相关信用信息：（一）擅自改变物业使用性质；（二）损坏房屋承重结构；……”。

2. 违法搭建建筑物、构筑物的行为

（1） 拆除+（罚款）

《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第八十四条规定“违法搭建建筑物、构筑物的，由城管执法或者规划资源行政管理部门根据职责分工，依照《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定予以拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款”。

（2）附有违法建筑房屋限制转让、抵押、租赁登记

2014年11月3日生效实施的《上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻落实<关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见>的通知》第四条规定“行政执法机构作出对附有违法建筑认定文件向登记机构登记的，应当提交附有违法建筑的认定文件。房地产登记机构据此在房地产登记簿上予以记载。当事人申请办理该房地产转让、抵押、租赁登记的，登记机构不予登记。……”。

（3）逾期或者拒不拆除违法建筑的信用管理和信息公示

2021年11月1日生效实施的《上海市城市管理综合行政执法条例实施办法》第十三条规定“对逾期不拆除或者拒不拆除违法建筑物、构筑物的当事人，城管执法部门和街道办事处、乡镇人民政府应当将其违法信息纳入本市公共信用信息服务平台，并可以通过政府网站、报纸、微信公众号等，以公告等方式依法向社会公开。当事人为企业的，还应当通过企业信用信息公示系统依法公开”。

3. 破坏房屋外貌的行为

（1）责令改正+恢复原状+（罚款）

《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第八十五条规定“破坏房屋外貌，……，由区房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款”。

(2) 违法信息纳入本市公共信用信息服务平台

【同“损坏房屋承重结构”行为所应承担的行政责任之“违法信息纳入本市公共信用信息服务平台”】

四、 结语

本专辑主要依据国家和上海市地方相关规定，对前述情形相关法律问题予以分析。具体到个案中对物业使用过程中的禁止性行为的认定和处理，应注意对地方性规定的把握和适用。