业·中问·法｜住宅小区车位资产权益争夺战合辑（三）

——有关小区业主对车位所享有的优先权益问题的探讨

依据《民法典》第二百七十六条的规定，小区的车位应当首先满足业主的需要。

立足小区业主角度，该“首先满足”应作何种理解？怎样的需求属于“应当首先满足”的范围？小区业主如何实现自身车位需求被“首先满足”,以及不能实现时该如何寻求法律救济？除“首先满足”之优先权外，业主对小区车位是否还享有其他方面的优先权益？

实践中，前述问题高发于建设单位处分车位相关纠纷中，故本文就此情形，围绕业主对建设单位所有的车位所享有的优先权益及该等权益受到侵害时的法律救济途径进行展开并作分析，以期为读者维护车位方面的合法权益提供参考。

一、 小区业主对建设单位所有的车位的“首先满足”之优先权

（一） “首先满足”优先权之法律剖析

1. 法律规定

1) 《民法典》第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

2) 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

2. 依据前述规定，业主对其合理的停车需求得被首先满足之优先权，且只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。

3. 部分司法判例将该优先权称之为“优先购买权”或“优先承租权”。然而，严格意义上讲，该首先满足之优先权并非法律意义上的优先购买权或优先承租权，其在权利顺序上应比优先购买权或优先承租权更“优先”，具体可从下述方面予以理解：

1） 王利明教授认为：满足需要并非要赋予业主优先购买权。所谓优先购买权，指权利人享有的在同等条件下优先购买特定客体的权利。优先购买权有两个条件：一是同等条件，二是遵循市场规则。

2） 前述优先购买权核心要义在于同等条件下的优先购买，而业主按配置比例优先取得车位，指向车位受让对象的资格限制，与价格无关。换言之，车位仅能向业主开放出售，即使业主之外的第三人愿意支付更高的价格，建设单位仍不能向其出售。

3） 首先满足之优先权与优先承租权之区别，参前述1）2）的论述，在此不赘述。

（二）“首先满足”优先权受到侵害的法律救济

1. 2009年《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》（以下称《最高院理解与适用》）一书中最高人民法院有关主体的观点认为，《物权法》第七十四条第一款（同《民法典》第二百七十六条）关于车位“应当首先满足业主的需要”的规定属于效力性强制性规定，如果建设单位违反了该规定出卖、出租车位的，有利害关系的业主可向法院诉请宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。

2. 近些年相关判例显示，部分法院的裁判思路承袭前述1中有关《物权法》第七十四条第一款的规定属于效力性强制性规定的观点，也有部分法院不认为该规定属于效力性强制性规定。截然相反观点可参判例：（2020)湘07民终135号案、（2021）苏02民终6734号案。

3.虽然司法实践对于《物权法》第七十四条第一款的规定是否属于效力性强制性规定存在争议，但是对于小区有利害关系的业主诉请建设单位违反该规定出卖出租车位的行为无效或请求终止租赁关系的，法院倾向于支持。值得注意的是，“有利害关系的业主”必须是其合理的停车需要没有得到满足的业主，该合理的标准即为配置比例。已按照配置比例购买或者租得车位的，即认为其合理停车需要已得到满足，即使建设单位违反规定处分车位，亦不认为该业主的权益受损，其非“有利害关系的业主”，不具备原告的资格。

二、 建设单位所有的车位的承租人的优先购买权

（一）承租人是否享有优先购买权？

1. 依据《民法典》第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2. 有观点认为，前述法律规定适用的对象是房屋。对于小区车位，相关法律规定尚未明确车位适用房屋承租人优先购买权，故不认为车位承租人对车位享有优先购买权。

3. 参考相关判例，结合我们对车位性质的认识以及对有关房屋承租人优先购买权的立法目的的理解，我们倾向性认为，车位应可参照适用房屋承租人优先购买权的规定，其承租人应享有优先购买权。理由：

1）就车位的性质而言，其为小区的配套设施，是业主居住利益的延伸，为满足业主基本居住利益而存在；

2）法律规定将车位的交易管理纳入商品房交易监管体系中，实践中其交易方式亦与房屋交易方式类似；

3）《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》第三条第三款规定“……停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权……”。该规定作为地方规范性文件，虽然法律位阶不高，但是对上海市辖区内的建设单位具有约束力，建设单位应当遵守该规定处分车位。

（二） 承租人优先购买权受到侵害的法律救济

《民法典》第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

基于前述有关车位承租人可参照适用房屋承租人优先购买权的规定对车位享有优先购买权的论述，若建设单位按照配置比例将车位处分给小区其他业主，车位承租人的优先购买权受到侵害的，应可依据《民法典》第七百二十八条的规定寻求法律救济。

经查部分司法判例，就承租人主张车位优先购买权纠纷中出现频次最高的争点提炼下述方面，提示当事人予以关注：

1.承租人主张享有优先购买权须对存在租赁关系的事实承担举证责任，比如提供书面的租赁合同、缴付租金的凭证等。若其不能证明其为承租人而仅为车位实际使用人的，则不享有优先购买权。

2.依据《民法典》第七百二十六条的规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。从建设单位角度，往往会依据该条规定进行抗辩，并作为出租人对履行通知义务承担举证责任，如提供书面的通知及送达凭证等，以证明己方已履行通知义务的前提下，对方未在合理期限内办理购买手续从而丧失优先购买权。

三、结语

在车位纠纷案件中，首先需判断车位的性质和权属。对于不同性质和权属的车位，小区业主所能享有的优先权益亦有所区别。比如，业主共有的车位，业主只能租赁；归建设单位所有的车位，业主或租或买；人防工程车位，业主只能租赁。

因此，小区业主在主张其对小区车位的优先权益时，应首先了解标的车位的性质和权属，方能依法正确行使权利及维护自身合法权益。