业·中问·法｜住宅小区车位资产权益争夺战合辑（二）

——建设单位处分车位资产“应当首先满足业主的需要”的法律思考

住宅小区车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。依据《民法典》的相关规定，车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。

在前述法律规定的约束下，对于建设单位来说，应当如何处分车位才符合法律规定？进入解散清算或破产程序等特殊情形下，又该如何处理尚未处分的车位的流转问题？

本文就建设单位在处分车位资产过程中如何遵循“应当首先满足业主的需要”原则进行展开，结合对相关法律规定和司法判例的理解，对前述问题予以分析。

一、 “应当首先满足业主的需要”的法律规定

1.《民法典》第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

二、 如何理解“业主的需要”？

根据目前司法实操的主流观点，“业主的需要”可作下述方面的理解：

1. “需要”应为合理需要，在目的上表现为必须为停车目的而使用；

2. 业主的需要，在时间上应当是合理的。该需要是动态的，现实的小区车辆数与潜在的车位需求都是要考虑的因素；

3. 业主的需要，在数量上也应当合理。例如一户家庭有三辆车，而该小区的配置比例是1：1，则不能要求建设单位满足其全部停车要求，只要按照配置比例满足其基本停车需要，即认为已经满足；

4. 业主的需要，应当解释为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要。

三、 建设单位处分车位符合“应当首先满足业主的需要”的判断标准

对于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第五条第一款中有关建设单位按照配置比例处分车位即符合“应当首先满足业主的需要”的判断标准，可从下述方面予以把握：

1. 建设单位按照配置比例修建车位

配置比例由政府规划行政主管部门综合考虑小区居民的停车利益等各种因素确定。若建设单位未按照配置比例修建车位，属于违反法定义务，该小区将不能通过竣工验收。

2. 建设单位按照配置比例将车位处分给业主

例如，某住宅小区配置比例不到1:1，则对于建设单位而言：首先，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，超过一个的要求，建设单位有权拒绝；其次，建设单位已经按照一个业主一个车库规则将所有车位处分给业主情况下，仍有部分业主未取得车位，此时不能认定建设单位违反《民法典》第二百七十六条的规定；再次，建设单位不能超配置比例将车位处分给业主，因超配置比例处分导致业主买不到或租不到车位的，建设单位应承担相应责任。

四、 建设单位在特殊情形下处分车位如何“首先满足业主的需要”？

就实务中遇到的建设单位解散清算或破产清算时的车位流转问题（相似情形还包括执行程序中对车位资产的执行等），在处理时如何遵循“首先满足业主的需要”原则，实操过程中存有争议。

（一）解散清算

《上海市房屋土地资源管理局关于房地产开发企业因解散清算涉及名下会所及未出售车位转让有关问题的批复》规定“一、房地产开发企业因歇业等原因解散清算的，其名下的会所和未出售的车位等房地产清算分配给股东的，应当依法办理房地产转移登记。受让股东应当承担房地产开发企业关于会所、车位的所有义务和服务承诺，并依照相关规定出售、出租车位和会所。在申请转移登记时，受让股东应当按照前款要求出具书面承诺，该书面承诺应作为转让合同的组成部分。 二、申请转移登记前，房地产开发企业应当将以下事项在小区内公示：……公示时间不少于30日”。

前述为上海市出台的地方规范性文件，对上海市辖区内的建设单位具有约束力。该条规定车位可通过清算程序转让给股东，并且将要求股东出具按规定处分车位的书面承诺作为申请转移登记的要件。由此，建设单位的清算不会因车位无人接手受阻，另一方面又尽量确保车位的再次流转能“首先满足业主的需要”。

（二）破产清算

如果建设单位破产，尚未处分的车位资产将被列入破产财产，按法定程序进行变价出售并予以分配。通常情况下，建设单位破产时尚有多个未出售车位的，在拍卖过程中如何体现“首先满足业主的需要”原则，这其中还涉及到对竞拍人的资格限制、在拍卖方式上采取多个车位整体拍卖还是个别拍卖等问题。

1. 原则上当业主不参与竞拍的情况下，将允许业主以外的第三人参与竞拍，否则破产程序无法正常推进。

2. 涉及多个车位拍卖的，以顺利推进破产程序为目的而采取整体拍卖方式，还是应以保障业主的购买权为先而采取个别拍卖方式，实践中存在争议。部分案例显示，作为案外人的业主以对小区车位整体拍卖不符合《民法典》二百七十六条的规定并损害小区业主的购买权为由请求撤销拍卖成交裁定，最后得到法院的支持，如（2016）粤07执复43号、(2018)川01执异1364号。

五、 结语

小区车位资产具有不动产属性，并且涉及小区业主的整体居住利益，故建设单位在处分其产权车位时须注意相关法律规定的特殊限制。并且，鉴于相关的全国性的法律规定较为原则，实践中对部分问题的处理亦存在争议，故建设单位应注意对相关地方性规定以及司法实践的理解和把握，在实操过程中谨慎对待。