业·中问·法｜住宅小区车位资产权益争夺战合辑之（一）

——住宅小区车位权属问题探析

导言：近年来，随着家庭汽车保有量的迅速攀升，人们对停车位的需求也日益增长。然，住宅小区的停车位的紧缺，使得停车难的问题日益凸显。由此，小区业主、业主委员会与建设单位、物业公司之间的车位纠纷频频发生，车位问题逐级成为社会热点。在这场车位资产争夺战中，车位的权利归属问题是首当其冲的关键问题，故本文将首先就车位权属问题进行探讨。

一、 停车位的分类

1. 根据停车位的物理性质分类，住宅小区的停车位一般可分为4类：

（1） 地下停车位；

（2） 地面停车位；

（3） 人防工程车位；

（4） 机械车位。

2. 根据停车位的法律特性分类，住宅小区的停车位一般可分为3种：

（1） 建筑区划内，经规划批准的停车位；

（2） 规划之外，占用业主共有道路或者其他场地所设置的车位；

（3） 利用地下人防工程设置的停车位。

二、 人防工程车位的权属认定

1. 《人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，应根据国家规定修建战时可用于防空的地下室。而所谓人防工程车位，即指战时可为人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。

2. 人防工程属于国防工程的组成部分，故根据《民法典》第二百五十四条“国防资产属于国家所有”之规定，其权属归国家所有，即人防车位权属归于国家所有。

3. 根据《人民防空法》第五条有关“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，如建设单位系人防车位的投资人，则其对人防车位享有管理权及收益权。

三、 关于非人防工程车位权属的主要法律规定

1. 《民法典》

第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“建筑物区分所有权司法解释”）

第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。

四、 司法实践中关于前述规定的理解与适用情况

上述规定是法院在审理车位权属纠纷案件的主要法律依据，但各地法院对上述法律条文的理解与适用存在明显差异。

1. 由于《民法典》仅明确了规划车位、车库可通过约定确定其归属，而未明确未约定情况下的规划车位、车库权利归属。这导致部分法院认为，《民法典》第二百七十五条的规定实际表明建设单位有权通过出售、附赠或者出租等方式向业主处分规划车位、车库，故在未约定的情况下，规划车位、车库应属于建设单位所有。

2. 关于《民法典》第二百七十五条第一款与第二款的关系，部分法院将该条第一款与第二款按对立关系处理，即凡属于规划的车位即不属于业主共有（有约定除外）；部分法院认为该条第二款是第一款的除外规定，即占用业主共有的道路及其他场地的规划车位应属于业主共有。

3. 前述对于《民法典》第二百七十五条的不同理解，也就造成对《建筑物区分所有权司法解释》第六条规定的理解差异。

（1）主张对立关系的法院认为，《建筑物区分所有权司法解释》第六条的规定是对《民法典》第二百七十五条第二款的进一步明确，即该条第二款的车位仅指规划之外的车位，不包括规划车位。

（2）主张除外规定的法院则认为，《建筑物区分所有权司法解释》第六条的规定是对《民法典》第二百七十五条第二款的补充，即无论是否属于规划车位，无非都是占用了除了建筑物专有部分以外的道路及或者其他场地建成的，因此，该等车位属于业主共有。

五、 最高院相关主体关于前述规定的理解与适用

（一）关于《民法典》的前述规定，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在《民法典物权编理解与适用（上）》中的主要观点如下：

1. 建设单位因合法建造这一事实行为而享有规划内车位、车库的所有权。即规划的车位、车库属于建设单位所有，由建设单位处分给业主。

2. 《民法典》第二百七十五条第二款所指的车位，在最初批准的项目建设规划中并不存在，即该款所指车位系非规划内的车位。

3. 对于规划内车位、车库归属问题，有约定从约定。如没有约定或者约定不明确，最高院倾向性认为：应由建设单位举证证明是否将车位、车库的建设成本分摊至业主购房费用中。如未分摊，则权属归建设单位；反之，则权属归业主共有。

（二）关于《建筑物区分所有权司法解释》第六条的主旨，最高院相关主体在《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》中明确表明：该条是对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当如何理解和认定作出的具体规定。即系为妥善、及时解决实务中出现的“无论是否属于规划车位，无非都是占用了除了建筑物专有部分以外的道路及或者其他场地建成的，因此，该等车位属于业主共有”的错误认识，而制定的司法解释。

六、 我们关于未约定情况下规划车位、车库权利归属问题的整体看法

1. 车位、车库权属问题应属建筑物区分所有权问题。对于建筑物区分所有权，《民法典》第二百七十一条规定了基本权属认定原则：业主享有专有部分所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在此基础上，对车位的权属作了特别规定，即《民法典》第二百七十五条的规定。

2. 如规划车位、车库因当事人未约定，导致无法直接适用《民法典》第二百七十五条时，则该等车位的权属则应根据《民法典》第二百七十一条进行认定。

3. 结合《民法典》及《建筑物区分所有权司法解释》第二条规定，规划车位、车库具备专有部分的三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，规划车位、车库应当认定为专有部分。

4. 此处应当注意的是，要正确理解“能够登记”的含义，不能片面理解为只有登记机关登记簿记载的才是专有部分。最高院组织编写的该司法解释理解与适用书中也对此予以明确：因我国不动产登记制度的不完善，对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或本身就是专有部分，因此应当认定为专有部分或专有部分的组成部分，这时认定专有部分的标准实际上就是另外两个要件。

5. 既然规划车位、车库属于专有部分，则其权属是否发生转移，应当根据双方的法律行为进行判断，即主要为转让和赠与。具体到实践中，如果建设单位和业主没有就这一类车位权属进行约定，则应当认定权属未转移，归建设单位所有。

七、 机械车位的权属应如何认定？

1. 机械车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的，因此，一个单独的机械车位并不具有可独立登记为专有部分的条件。

2. 虽然单个机械车位难以登记为专有部分，但一组机械式停车位所占用的界线封闭的固定空间可登记为专有部分，即机械车位是按组来确定车位权属的。

3. 单组机械车位的权属可区分该车位是否人防工程车位以及是否属于规划车位进行处理：

（1） 如该机械车位是利用人防工程的地下室建造的，则属于人防工程车位，其收益归投资者所有；

（2） 如属于非人防工程车位，且系规划机械车位的，则当事人对其权属有约定的按约定认定，无约定且无其他证据证明归业主共有的，则为建设单位所有；

（3） 如属于非人防工程车位，且不属于规划机械车位，则视其是否占用业主共有的道路或者其他场地。如是，则属于业主共有。

八、 车位权属相关争议

（一）能否以格式条款为由，否定有关车位权属的条款效力？

1. 根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

2. 即格式条款无效是有一定前提的，并非绝对无效。因此，如业主无相关证据证明格式条款存在限制业主主要权利等情形的，则不足以否定车位归属的条款效力。

（二）如车位面积已纳入公摊面积，则业主能否主张该车位权属归于业主共有？

1. 《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”。 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条亦规定，“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。

2. 根据前述规定，如车位面积纳入公摊面积，则分摊的公用面积实际已经与套内建筑面积一并进行不动产登记。因此，对于该部分车位，业主可因物权登记而对其享有所有权，即据此主张对应车位由业主共有。

3. 此处应注意，不应将是否纳入公摊面积作为判断车位权属的唯一依据。因未纳入分摊面积的车位亦有可能属于业主共有，如规划之外占用业主共有的道路或其他场所设置的地面露天车位。

九、 总结

（一）人防工程车位（含机械车位）——收益归投资者所有

（二）非人防工程车位权属认定

1. 规划车位（含机械车位）权属认定

有约定的按约定认定，无约定且无其他证据证明归业主共有的，则为建设单位所有。

2. 非规划车位（含机械车位）权属认定

对于规划之外的车位权属，则视其是否占用业主共有的道路或者其他场地。如是，则属于业主共有，建设单位无权处分该部分车位。

特别提示：司法实践中，各地法院对车位的权属问题仍存在不同的裁判意见，而本文内容则是基于现行法律规定之下的个人观点，供探讨交流使用，不构成专业的法律建议或意见。故，当事人在遇到具体法律问题需要法律建议或专业分析时，可与本所律师联系。