业·中问·法｜住宅物业管理权益行使与保障法律项目合辑之（二）

——住宅物业如何组建业主委员会？

依据相关规定，一个物业管理区域内成立一个业主大会，并选举业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，而业主委员会作为业主大会的执行机构，在业主物业管理权益的行使和保障中起着举足轻重的作用。

继本合辑前一专辑的上海地区住宅小区业主委员会任期届满如何换届改选之主题，本专辑将继续围绕业主委员会展开，主要梳理组建业主委员会的条件、规则和流程等。通过这两个专辑的内容，希望对住宅小区实现业主委员会正常运作以维护业主物业管理合法权益有所助益。

一、 组建业主委员会的前提条件

（一）核定物业管理区域

1． 依据《民法典》第二百七十七条有关“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的规定，业主委员会的组建须基于业主大会，成立业主大会方能选举产生业主委员会。

2． 依据《物业管理条例（2018修订）》第九条有关“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”的规定，业主大会的成立需首先核定物业管理区域。

3． 《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第九条规定“区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。……”;第十条规定“尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第八条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。……”。

（二）建设单位或业主申请成立业主大会

1. 成立业主大会的条件

《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第十三条规定“业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”。

2. 建设单位或业主申请成立业主大会

《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第十四条规定“物业管理区域符合本规定第十三条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：（一）物业管理区域核定意见；（二）物业管理用房配置证明；（三）业主清册和物业建筑面积；（四）物业出售并交付使用时间；（五）已筹集的专项维修资金清册。建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求”。

二、 组建业主大会筹备组

（一）筹备组的组建

1. 筹备组组建的义务主体及相关时限要求

（1）《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第十五条规定“乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组……”。

（2）2010年1月1日实施的《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第五十条规定“已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正”。

（二）筹备组成员构成

（1）《上海市住宅物业管理规定（2020修正）》第十五条规定“……筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。……”。

（2）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第六条“业主大会筹备组、换届改选小组中各方代表的产生”中提及“筹备组中的建设单位代表为1人，乡、镇人民政府或街道办事处代表为1-2人，物业项目所在地居民委员会或者村民委员会代表人数一般为1人，但一个物业管理区域有多个居民委员会或者村民委员会的，各居民委员会或者村民委员会可以有1名代表。建设单位，乡、镇人民政府或街道办事处，物业项目所在地居民委员会或者村民委员会可以根据工作需要自行确定参加筹备组的代表人选。筹备组中的业主代表人数，由乡、镇人民政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，其所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一……”。

（三）业主代表产生方式及资格要求

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第六条“业主大会筹备组、换届改选小组中各方代表的产生”中提及“……业主代表可通过业主推荐、自荐或者居民区党组织、居民委员会或者村民委员会召开座谈会推荐等方式产生，具体方式由乡、镇人民政府或街道办事处确定，并在物业管理区域内予以公告……”。

(2)《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十八条提及“业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定”,即，业主代表应符合业主委员会委员资格的相关规定（该等规定具体参见本文第三部分相关内容）。

（四）筹备组成员名单公告

（1）2010年1月1日实施的《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第十一条规定“……筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决”。

（2）《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第十五条提及“……筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告……业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训”。

三、 筹备组推进筹备工作

（一）总体筹备工作

《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第十六条规定“筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复”。

（二）组织产生业主委员会委员候选人

1. 确定业主委员会委员的分布、构成及人数

2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“筹备组、换届改选小组应当根据物业管理区域规模及建筑物区分所有权的比例，综合考虑政治面貌、在居民委员会或者村民委员会任职情况、年龄、专业背景、居住区域等因素基础上，确定业主委员会委员的分布和构成比例；筹备组还应当同时合理确定业主委员会委员的人数”。

2. 候选人产生方式

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“……业主委员会委员候选人由筹备组、换届改选小组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生，具体产生方式由筹备组、换届改选小组确定；居民区党组织可以推荐符合条件的居民区‘两委’委员、党员骨干、团青骨干、楼组长、群众活动团队负责人等，提交筹备组、换届改选小组讨论。……”。

（2）2020年12月25日实施的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第二条第（五）项规定“……鼓励‘两代表一委员’参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。……”。

3. 审核业主委员会候选人资格

（1）2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“……筹备组和换届改选小组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或街道办事处。街镇党(工)委应当统筹建立居民区党组织、房管机构、信访、城管执法、市场监管、公安等部门共同参与的审核把关机制。……”。

（2）候选人应符合业主委员会委员资格：

A. 《物业管理条例（2018修订）》第十六条规定“……业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。……”。

B. 《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十条规定“……业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。……”；第三十一条规定“业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理：（一）已不再是本物业管理区域内业主的；（二）以书面形式向业主委员会提出辞职的；（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的；（四）拒不召集业主委员会会议的；（五）一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的；（六）违反书面承诺的。属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止；属于前款第四项至第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告”。

4. 公示候选人基本信息

2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第八条规定“……业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组、换届改选小组应当将候选人的姓名、性别、年龄、政治面貌、职业等基本情况在物业管理区域内予以公示、公告”。

（三）筹备组做好业主委员会选举准备工作

2011年10月24日实施的《上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局关于印发<加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定>的通知》中“七、业主委员会选举”提及“筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作：（一）公布选举的时间、地点，在投票日期7日前，采取直接送达或者邮寄送达等方式将选票送达业主，并保存送达凭证；（二）确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）；（三）准备票箱和选票。……”

四、 筹备组组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会

（一）召集首次业主大会会议

1.《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第十六条提及“筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散”。

2. 2011年10月24日实施的《上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局关于印发<加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定>的通知》中规定“筹备组自成立之日起90日内，在乡、镇人民政府或者街道办事处的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并作好会议书面记录。首次业主大会会议应当讨论通过如下事项，并按规定办理备案手续：（一）表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；（二）选举产生业主委员会委员”。

（二）选举业主委员会

《民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

（三）业主委员会主任、副主任的产生

2011年10月24日实施的《上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局关于印发<加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定>的通知》第八条规定“业主委员会委员产生后的7日内，由居（村）民委员会组织业主委员会委员召开会议，选举产生业主委员会主任、副主任，并在3日内在物业管理区域内公告”。

五、 业主委员会产生后的备案、刻章等手续

《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第二十三条规定“业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）专项维修资金管理规约；（五）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；（六）业主委员会委员的培训记录。乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别”。

六、 涉业主委员会调整相关事项

（一）既有物业管理区域的调整

《上海市住宅物业管理规定(2020修正)》第十条规定“尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第八条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域……”；第八条规定“住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。”

（二）分期开发项目的物业管理

2021年5月18日实施的《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》“四、分期开发项目的物业管理”中提及“……先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》第十三条规定条件的，应当成立业主大会。……通过的《业主大会议事规则》中，应当考虑分期开发建设的物业建筑面积比例、房屋类型等因素，为后期开发项目的业主预留合理的业主委员会委员名额。……后期开发区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，业主委员会应当在三个月内按照《业主大会议事规则》的约定，召开业主大会会议，补选业主委员会委员”。