执·中问·法｜法院错误执行行为探究与当事人权利救济合辑之（五）

案外人执行标的异议制度的救济范围 ——以配偶房产被强制执行时的权利救济为例

一、导言

在当前的社会背景下，商事活动中发生债权债务纠纷的频率日益增加。一旦诉讼案件败诉后进入执行阶

段，被执行人将会面临法院的全面查控，而登记在被执行人名下的房产，无论该被执行人具有房产的全部份额还是部分份额，

均会受到法院采取的查封措施。此时，若被查封房产上还存在案外人的权利，则执行过程中就会产生案外人提出执行标的异

议的情形。

在夫妻关系中，案外人执行标的异议具体表现为因夫妻一方债务导致法院强制执行房产，另一方向法院提出异议，主张权利

以对抗强制执行。那么作为案外人的另一方，到底享有哪些权利时才能成功对抗执行标的房产的强制执行呢？本文试从不动

产登记簿是否与实际权利状态一致的因素考虑，分两个方面探讨该问题。

二、不动产登记簿与实际权利状态一致

实践中，当不动产登记簿登记的权利份额与夫妻间的真实权利状态一致时，夫妻关系中的案外人一方提出案外人执行标的异

议包括以下几种：

1.以对执行标的房产享有所有权为由提出异议

案外人以对执行标的房产享有按份共有或共同共有所有权为由提出异议的，法院较难支持案外人的异议，因为在房屋强制执

行（拍卖、变卖等）后，法院可以仅对被执行人享有的房产份额对应款项进行分配，而对于案外人所主张的房产份额，会保

留对应款项给案外人。

值得注意的是，在部分案件中，法院会支持案外人的异议，仅强制执行房产份额。但在司法拍卖中，房产份额的竞拍者少、

流拍概率高，且折价率较高，不利于申请执行人受偿，而前述为案外人预留房产份额对应款项的执行方法已经能够保障案外

人的合法权益；因此，除非房产共有人明确提出预行使优先购买权参与竞拍，否则法院会综合考虑案外人的居住情况、各共

有人的家庭关系以及申请执行人足额受偿的可能性等因素，判断仅执行房产份额的执行方法相比于预留房产份额对应款项是

否更有利于维护各方利益。

2.以对执行标的房产系维持生活必须的房屋为由提出异议

参照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定，符合下列情形之一的，人民法院不予支持

案外人异议:

(1)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(2)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(3)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均

租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

实务中，法院会重点考虑社会影响等因素，在执行标的房产确系案外人维持生活必须房屋的情形下，尤其是该房产内还居住

着案外人的扶养家属时，即使申请执行人同意提供居住房屋或者扣除租金，法院也有较大可能拒绝强制执行房产，并要求申

请执行人征得案外人同意，再考虑启动强制执行程序。

3.以对执行标的房产享有用益物权为由提出异议

用益物权包括占有、使用、收益等权能，实务中案外人常以占有居住权为由提出执行标的异议，主要表现为承租人以对租赁

房屋的占有居住权对抗强制执行。

而在夫妻关系中，存在租赁关系的情况较少，占有居住权多表现为夫妻双方签订婚内财产协议或离婚财产分割协议，明确约

定房屋居住权归案外人一方所有。该种情形下，享有房屋居住权的案外人提出执行标的异议一般不能终止强制执行程序，

但如果异议得到法院支持，案外人会获得三个月左右的执行宽限期以及司法拍卖的优先购买权等法律权益。

除了以上详细阐述的异议理由外，配偶房产被强制执行时，还有案外人以担保物权为依据提出执行标的异议，但因实务中类

似案件较少，本文不再赘述。

三、不动产登记簿与实际权利状态不一致

不动产登记簿与实际权利状态不一致是指在不动产登记后，发生了导致权利发生变化的事项，包括但不限于夫妻一方死亡、

夫妻双方协议或诉讼离婚、夫妻双方对房产权利进行了重新约定等情形，而尚未办理权利增加或变更登记。

以夫妻双方协议离婚，即夫妻离婚协议对房屋权属的内部约定与产权登记不一致的情形为例，参考最高院（2020）最高法民

申1912号民事裁定书，此种情况下离婚协议约定的房屋产权归属是否能对抗强制执行的适用主要考察以下四个要素：

1.离婚协议的真实性

离婚协议的真实性是案外人执行标的异议成立的前提条件，实践中存在虚假签订离婚协议从而转移财产、逃避债务的现象，

因此法院在审查此类案外人执行标的异议时，首先会确认离婚协议的真实性。

2.执行程序所依据的债权性质不具有指向性

离婚协议订立后，案外人基于离婚协议享有向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有人的请求权，而如果申请执行人提

起执行程序所依据的债权性质具有明确指向性，例如申请执行人基于房屋买卖合同等对执行标的房屋享有的变更登记请求权，

亦或是申请执行人要求强制执行的金钱债权上设立了对执行标的房屋的担保物权等情形，则案外人的请求权效力劣后于申请

执行人的请求权效力，无法对抗强制执行。反之，如果申请执行人提起执行程序所依据的债权性质不具有指向性，如普通金

钱债权等，则离婚协议中的内部约定存在对抗强制执行的可能。

3.离婚协议的约定早于人民法院查封的形成

基于离婚协议约定与人民法院查封的不同时间，大体可分为“先查封后离婚”和“先离婚后查封”两种情形。司法实践中，法院

对于“先查封后离婚”一般按照夫妻共同债务或存在隐匿转移资产的可能来处理；对于“先离婚后查封”的处理则较为复杂，

根据债权发生时间的不同又可分为“先离婚再负债后查封”和“先负债再离婚后查封”两种情形，前一种情况下认定离婚协议内

部约定能够对抗强制执行的可能性较高，后一种情况下法院会先行根据债权性质等因素判断负债是否属于夫妻共同债务，如

属于，参考“先查封后离婚”的情况处理，如不属于，则参考前一种情况倾向于认定离婚协议内部约定能够对抗强制执行。

4.非因自身原因不能办理过户登记

非因自身原因不能办理过户登记是指案外人未办理房产权属变更登记具有不可归责性。例如，夫妻双方购买房屋时办理了按

揭贷款，离婚时按揭贷款尚未偿清，因按揭贷款银行作为抵押权人拒绝配合办理房产权属变更登记手续，案外人无法将房产

过户到自己名下，此时未办理过户登记具有不可归责性，能够对抗强制执行。

综上所述，法院在审查离婚协议约定的房屋产权归属是否能对抗强制执行的适用时，会综合考虑以上四个要素作出异议裁定。

特别提示

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