一、不动产强制执行的一般程序和时限

1.    申请：根据《民事诉讼法》第224条、第239条，债权人可于法律文书规定履行期限的最后一日或从法律文书生效之日起向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。申请执行期间为2年。

2.    法院受理：根据《民事诉讼法》第240条，执行员收到申请执行书即视为受理，并应向被执行人发出执行通知，并可以立即采取强制执行措施。

3.    确定承办人：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干期限的规定》（以下简称《执行期限规定》）第2条，人民法院立案后7日内即确定承办人。

4.    执行通知书和财产线索通知：根据《执行期限规定》第4条、第5条，承办人应当在收到案件材料后3日内向被执行人发出执行通知书，通知被执行人按照有关规定申报财产、履行义务，通知申请执行人提供被执行人财产状况或财产线索。

5.    被执行财产的核实与调查：根据《执行期限规定》第6条，承办人应当在申请执行人提供财产状况或财产线索后5日内进行查证、核实，至多在1个月内完成对被执行人资产状况的调查。

6. 评估、拍卖机构遴选：《民事诉讼法》第247条，被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。根据《执行期限规定》第7条，我们理解，承办人应当在完成财产线索核实和财产状况调查10日内完成评估、拍卖机构的遴选。

7. 过户登记：根据《执行期限规定》第8条，承办人应当在5日内向有关登记机关送达协助办理过户登记手执行通知书。

结合《执行期限规定》第1条以及前述的规定，理论上，被执行人有财产可供执行的案件，期限一般为立案之日起6个月内；非诉执行案件期限一般为立案之日起3个月内。但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第487条规定，人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。如果查封、扣押、冻结期限即将到期，债权人可以申请法院延长期限，即所谓的续封。

二、妨碍强制执行不动产程序的情形

在理想状态下，债权人根据生效的法律文书向有管辖权的人民法院申请强制执行债务人的不动产期限为3到6个月。但是实践中，执行相关文书无法直接送达当事人、案外人对执行标的提出异议等事由影响执行程序的进行，因此实际执行的时间往往超过《执行期限规定》规定的3~6个月。哪些事由影响强制执行的期限？

1.    法定不计入办案期限的情形。

根据《执行期限规定》第13条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》（以下简称《执行程序若干问题解释》）第14条等规定，下列期间不计入办案期限：

（1）公告送达期限。若因为被执行人失踪等原因执行文书无法送达，公告送达便成为推进执行程序的解决之道。结合《民事诉讼法》第267条第8款规定，公告送达期限为3个月，该期限不计入执行期限。

（2）暂缓执行期限。在执行中，被执行人为防止财产被执行会向人民法院提供担保。若被执行人该申请得到申请执行人同意的，法院可以决定暂缓执行，期限由法院决定。

（3）中止执行期限。《民事诉讼法》第256条规定了5种中止执行的情形，出现中止情形，法院应当裁定中止执行。但中止的情形消失后，法院应当恢复执行。因此出现中止情形的，自该等情形消失后，执行期限继续计算。然而，需关注的是，根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》（以下简称《结案意见》）第16条第2款规定，若被执行人无财产而中止执行满两年，将以“终结本次执行程序”方式结案。

其中，案外人对执行标的提出确有理由的异议的，属于中止执行期限的情形。根据《民事诉讼法》第227条，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。根据《执行期限规定》第9、10、11条规定，执行异议的审查期限为人民法院收到书面异议之日起15日到1个月。

（4）鉴定评估期间。

（5）就法律适用问题向上级法院请示的期限。

（6）与其他法院发生执行争议报请共同的上级法院协调处理的期间，即管辖争议处理期间。

2.    因受理法院原因迟滞执行的影响执行进程。

实践中存在有执行管辖权的法院收到债权人递交的执行申请材料，但是未依法律程序开展执行。根据《民事诉讼法》第226条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第11条，若有管辖权的法院消极执行债权人申请，超过六个月债权人即可向上一级人民法院申请执行，寻求救济。

3.    当事人、利害关系人的执行异议影响执行进程。

法院发出执行通知书后，当事人与利害关系人可以提出执行异议。根据《民事诉讼法》第225条，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查。因此当事人或利害关系人提出执行异议，执行期限一般会延长15天。

三、 执行程序终结

根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第14条规定，结案方式包括执行完毕；终结本次执行程序；终结执行；销案；不予执行；驳回申请。

结合上述的法律规定和分析，法院不动产执行程序的必经的程序期限为3~6个月，公告送达、暂缓执行、中止执行、不动产流拍等情形还不计入执行期限，因此债权人通过执行程序实现债权期限实际上是路漫漫其修远兮。实践中，由于各种因素的影响，事实上很多执行案件难以按照法律规定的理想期限完成执行程序。并且执行一直是司法领域“老、大、难”的问题，尽管最高人民法院通过失信人名单的方式提高被执行人拒不执行的成本，但是在转移财产调查困难的情况下，债权人希望通过法院执行债务人的财产依然步履维艰。但是，债权人可以通过诉前、诉中作好相应的财产保全，积极寻找财产线索、敦促执行承办人执行财产等措施，推进执行程序。