导言：近几年，当两套学区房拯救上市公司的消息刷爆朋友圈的同时，房产价格一路高歌猛进也催生房地产交易的繁荣。在卖方主导的房产交易中，买受人保房心态可想而知。当买受人正为尽快取得房屋所有权与出卖人发生龃龉时，另案查封标的房屋却成为横亘在前的巨大鸿沟，买受人的心灰意冷可想而知。如何破另案查封之困局？且听如下布局防范之道。

一、   案情简介

2015年11月，买受人张某经中介公司居间介绍购买李某位于宝山区一处房产，签订房地产买卖合同后买受人张某依约支付首付款，后因出卖人李某不配合办理过户登记，双方发生争议，买受人诉至法院请求继续履行合同并提出财产保全申请，但在法院受理该案至采取财产保全措施期间，涉案房屋被另案查封，本案解决陷入僵局。

二、   主张本案中房地产买卖合同对抗另案查封的效果分析

1.      根据2008年12月16日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、2014年7月31日《上海市高级人民法院关于印发<上海市高级人民法院关于财产保全工作的规定>的通知》第66条、2015年5月5日《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：      

（1）     在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）     在人民法院查封之前已实际合法占有该不动产；

（3）     已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）     非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.   本案中，买受人与出卖人签订合法有效的买卖合同，且非因买受人原因未办理过户登记，但买受人既未支付全部价款，亦未实际占有涉案房屋。因此，即使买受人向首封法院提出异议，其请求亦得不到支持。

三、   另案查封对本案的影响

1.      根据2004年3月1日实施的《最高人民法院、国土资源部、建设部<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题>的通知》第22条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”

2.      本案中买受人诉请法院判令出卖人继续履行合同并配合办理过户登记，结合上述规定，鉴于涉案房屋在另案查封期间不得办理过户登记，买受人的诉请无法履行。结合《合同法》第110条规定，对于法律上或者事实上不能履行，要求法院判令继续履行将得不到支持。因此，若买受人坚持要求法院判令继续履行合同，法院极可能以不能履行驳回该项诉请。

四、   破局先布局——另案查封的防范之道

由于房产市场价格的浮动极易引发的买卖双方心态的变化，何况履行合同过程又容易发生争议。即使将纠纷诉诸法律，遭遇另案查封标的房屋，若没有早布防范之局，又没有妥善的破解之道（破解之道详见《房产买卖合同纠纷中标的房产被另案查封的破局之法》一文），最终难免竹篮打水一场空。在房价飞涨的时期，若买受人以取得房产为首要目标，结合上述规定，建议买受人在纠纷发生之初便尽快支付全部价款、尽快完成交付实际占有房屋。

也许读者看到上述建议会觉得匪夷所思，既然房产以登记为生效要件，在没有办理过户登记时房产的所有人终究不是买受人，而在按揭买房中银行又是以颁发新产证为放贷条件。

结合《执行异议和复议案件规定》第28条规定，若标的房产在办理过户登记前被另案查封需同时满足四个条件，买受人方可据此要求另案解除查封。若不尽早布局防范，一旦标的房屋被另案查封，破局之路也会异常艰辛。

至于在巨额的房价面前，买受人是否全额支付房款亦需结合自身的情况作出相应的决策。