导言：近年来，一路飞涨的房价让房产交易从未降温，即便是“限购限贷”政策频出，房产依然是炙手可热的“商品”之一。房产交易繁花一片的背后便是房地产买卖合同纠纷中买受人的保房运动。当买受人希冀通过法律手段取得房产所有权时，另案查封却似晴天霹雳，让保房之路顿起风波。如何破另案查封之困局？《房产交易中如何预防房产被另案查封的困局？》一文中已提及支付全部价款、完成交付实际占有房屋的布局之道。但若来不及布局，标的房产便被查封，又有何破解之道呢？

一、   案情简介

2015年11月，买受人张某与经中介公司居间介绍购买李某位于宝山区一处房产，签订房地产买卖合同后买受人张某依约支付首付款，后因出卖人李某不配合办理过户登记，双方发生争议，买受人诉至法院诉请继续履行合同并提出财产保全申请，但在法院受理该案至采取财产保全措施期间，涉案房屋被另案查封，本案解决陷入僵局。

标的房产被另案查封，若买受人坚持要求法院判令继续履行合同，《房产交易中如何预防房产被另案查封的困局？》一文已分析，法院极可能以不能履行驳回买受人的该项诉请。买受人又有何拆解困局之术？

二、   变更诉请，请求法院判决解除合同并由出卖人承担违约责任

1.   请求解除合同和承担违约责任的依据

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第94条第4项规定：因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

根据《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因此，买受人可以变更诉讼请求，要求出卖人返还已支付的款项，并通过要求出卖人承担金钱债务的违约责任来弥补买受人的损失。

2.    买受人可依合同主张的违约金

根据《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

若当事人在合同中约定违约金的具体数额或者计算方法，可以主张合同约定的违约金。

3.    买受人可主张损失赔偿金

近年来，上海等房地产热门城市房价涨幅迅速，合同约定的违约金数额往往难以覆盖一套房屋短期内动则几十、上百万的涨幅。因此，在解除合同要求赔偿损失、承担违约责任的策略下如何争取到更多赔偿金额，必然成为当事人考虑的首要问题。

    （1）主张房屋涨跌损失

根据2005年12月16日实施的《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6点：“对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。”

因此，在双方不能协商确定房屋涨跌损失金额时，买受人可以请求人民法院比照最相类似房屋的市场成交价，无可比照的可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

     （2）一定条件下主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任

根据2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

因此，存在上述情形，买受人不仅可以要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三、   诉请出卖人继续履行合同的实现之路：涤除另案债务以求解除查封

尽管买受人可以通过变更诉讼主张金钱的赔偿，但是鉴于出卖人个人经济情况，违约金或赔偿金最终能否得到执行尚未可知，何况在房价飞涨以及国家及地方政府施行的房地产市场政策瞬息万变的时期，众多买受人希望优先取得涉案房屋的心态亦不难理解。如何实现涉案房屋的过户登记，便是买受人首要诉求。

1.      根据2008年12月16日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第31条第1款第4项规定：债务已经清偿的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。

2.      根据《上海审判实践》2014年副刊第1期中记载的《上海市高级人民法院关于执行异议审查若干问题的解答（二）》第15问：“如何处理案外人以另案诉讼为由对执行标的提出执行异议的处理？案外人以执行标的另案诉讼为由提出异议，要求停止执行，解除查封的，执行法院应当进行执行审查。审查过程中，如发现另案尚在审理的，应当函告相关法院中止审理或撤销案件……如案外人愿意涤除债务以请求解除查封的，执行法院一般可予准许。”

3.      结合上述规定，若另案查封的金额低于买受人尚未支付的房地产买卖合同应付款项，买受人可以与另案法官沟通，申请涤除另案债务解除另案查封，以实现自身案件中继续履行合同的诉请得以实现。

四、   小结

与另案法官就涤除出卖人债务的沟通、促使本案继续履行合同的诉请得以支持、办理涤除债务的手续均是繁琐细致的工作，若无律师的参与终会面临重重障碍。而另案查封的金额高于买受人尚未支付的款项时，买受人关于继续采取涤除债务或是变更诉请的决策，亦需要拥有丰富争议解决经验的律师结合市场趋势、各方主体心态以及相关规定提供专业的风险分析及方案建议。