房产确权诉求的执行异议之路（上）

                                                               ——以房产被查封为例

 导言：“房子是用来住的，不是用来炒”的政策导向下，各地限购限贷政策不断趋紧，催生了借名买房的市场，也埋下了房产纠纷的隐患。当名义产权人迟迟不配合实际买受人办理过户登记，双方为房产确权纠纷打得不可开交时，房产却因名义产权人被另案执行而查封，实际买受人又当如何预防及处理呢？

一、 房产确权之诉的依据

根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第9条、第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

原则上，取得房产物权是以取得登记后的房地产权证或不动产权证书为标志的。但是，根据《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

因此，实践中存在诸多利害关系人请求法院确认涉案房产权属的案件，以期通过取得生效法律文书产生物权变动的效力，并据此办理房产的过户手续。

房产确认之诉的法律依据主要为《物权法》第33条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”实践中，比如在限购政策下借名买房产生纠纷的案件，比如公证赠与后不配合办理过户登记的案件，权利人主张房屋产权的确认之诉便成为救济途径。

二、确权之诉的涉案房产被查封后对确权诉讼及执行的影响

实践中并不是所有的确权之诉都能顺利的推进下去，即使能够推进下去取得确权判决，在权利人申请保全涉诉房产前因名义产权人被另案执行导致涉案房屋被查封，权利人的确权之路便徒增坎坷。

1.   确权诉讼过程中涉案房产被查封

根据2011年10月19日实施的《最高人民法院印发<关于执行权合理配置和科学运行的若干意见>的通知》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”

结合上述规定，确权诉讼中涉案房产即使进入审理环节后发现被查封的，确权之诉亦会被中止审理，即便取得生效判决，确权判决亦会被撤销。

2.   取得确权生效法律文书后涉案房产被查封

根据《物权法》第28条规定，生效法律文书可以导致物权设立、变更、转让或者消灭。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

在取得确权及要求过户的生效法律文书后，因执行程序中法院受理执行申请需要一定时间，不动产交易中心协助执行亦会需要期限，执行程序的时间差，便给了另案查封可乘之机。

即便在确权诉讼之初便对涉案房产采取财产保全措施，由于不动产交易中心协助执行时需先解除确权之诉的保全查封，再办理过户登记，中间几天的时间差导致房产被另案查封也不在少数，实践中不乏取得确权之诉的胜诉判决却无法执行的案例。

三、   降低风险的措施

房产确权之路本已是荆棘重重，却因另案查封横生枝节。那么，在寻求救济途径之前又当采取哪些措施预防风险？

1.      权利人在决定借名买房时便需要谨慎选择代持人，应对代持人的资信及自身财务状况有充分了解。

2.      借名买房合同中明确约定违约责任，在无法穷尽救济手段是仍无法取得房产是，通过明确的违约责任或损害赔偿约定最大限度保障自身权益。

3.      一旦发生确权纠纷，应在纠纷之初便对涉案房产采取财产保全措施，避免在诉讼过程中因房产被另案查封导致自身案件的中止。读者会问，既然前文已述即使采取保全措施亦取得胜诉判决也可能无法执行。