建·中问·法｜建设工程所涉各债权主体突破债务人债务危机，实现优先受偿权专题篇之（一）

——关于建设工程各债权主体的优先权基础分析专辑 

一、建设工程所涉各债权主体的优先权

建设工程行业系中国国民经济的重要组成部分，不动产建设的发展史记录了中国经济腾飞和曲折发展的历程。

在对房地产企业进行严格调控以及当前经济态势下，建设工程所涉及的纠纷类型多样，性质复杂。建设工程所牵涉各债权主体的债权能否获得优先清偿，能否突破债务人的债务危机，可能直接决定相应债权主体的存续与消亡。

二、建设工程所牵涉的各债权主体

1.       发包人/建设单位/房地产开发企业

2.       总承包人

3.       分包人

4.       各类融资机构/抵押权人

5.       挂靠以及单层/多层转包、非法分包关系主体

6.       实际施工人

7.       购房者

8.       其他债权主体

三、建设工程所牵涉的各类债权通常优先次序 

1.       新建居住商品房消费者；

2.       享有优先受偿权的建筑施工单位/装饰装修单位

3.       享有抵押权的债权人

4.       已采取保全或轮候保全措施的债权人

5.       一般债权人

6.       建设单位/房地产开发企业

但相关债权人处理或应对不当，上述优先顺序可能丧失或逆转。

四、新建居住商品房消费者应当注意其债权优先权保护策略，突破房地产开发企业等建设单位的债务危机，避免房、款两失

1.       基于优先保护生存权的价值取向，商品房消费者天然享有第一优先权。

2.       商品房消费者仍应当充分注意其享有第一优先权的严格限制要件，避免丧失相应优先权资格。

3.       商品房消费者可以未雨绸缪，确保自身符合第一优先权的相应要求，并规避其他债权人可能提出的抗辩事项，突破房地产开发企业等建设单位的债务危机，避免出现房、款两失的惨烈局面。

五、建筑施工单位应当注意其债权优先权主张策略，突破房地产开发企业等建设单位的整体债务危机，避免沦为普通债权

1.       建筑施工单位享有建设工程价款优先受偿权，该等优先受偿权实际对发包人、抵押权人等第三方的利益影响重大。2.       建设工程价款优先受偿权的价值取向是保护农民工等建筑工人的利益，而非对建设工程施工合同当事人予以特别保护。

3.       建筑施工单位应当充分注意其优先权的行使资格、条件、范围等要素，避免沦为普通债权，并最大限度主张优先受偿权，突破房地产开发企业等建设单位的债务危机。

六、 融资机构应当注意其债权优先权主张策略，避免自身优先权落空

1.       由于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，融资机构应当具备严格甄别建设工程价款优先受偿权行使资格、条件、范围等要素的能力，最大限度压缩建设工程价款优先受偿权的行使空间。

2.       在专业法律顾问的协助下，融资机构可以在融资前就建设项目所涉及的建设工程价款优先受偿权问题作出预先安排，以确保其抵押优先受偿权。

七、其他劣后债权人也应当注意其债权主张策略

尽管劣后于生存权、建设工程价款优先受偿权以及抵押权，但其他债权人应争取在专业法律顾问的协助下，严格甄别优先权的行使空间，最大限度扩展自身债权的优先受偿可能性，最大限度均衡债权清偿顺序，以扩展自身债权实现的可能性。

八、发包人/建设单位/房地产开发企业也应当注意其权益保护策略

由于建设工程实践存在层层转包工程、违法分包分工程、借用资质承包工程等乱象，造成实际施工人、转包人、违法分包人、分包人、总包人以及发包人等主体之间的权利义务关系呈现各种复杂性，容易导致发包人陷入无休止的缠讼之中。发包人更应当注意其权益保护，最大限度争取债务重整的机会。

建设工程的法律事务牵涉不动产投资、工程建设、项目融资、房地产销售等领域，并涵盖专项法律顾问、争议处理、强制执行、债务重整和破产清算等法律服务领域。

上海中问律师事务所（www.z-law.cn）利用其综合性业务特长，在本专题系列中，从建设工程所涉各债权主体的各自不同角度，详细提请当事人注意其优先权的行使要件以及甄别、抗辩其他人的优先权行使空间，采用适当的权益保护策略，避免出现对自身不利的债权优先权次序逆转的局面，充分实现自身的优先权，进而突破债务人的债务危机。